Modéliser vos investissements immobiliers
La section Immobilier de FIRE.flow est l'une des plus complètes de l'application. Elle vous permet de déclarer chaque bien immobilier avec l'ensemble de ses paramètres : achat, financement, location, charges, fiscalité, et revente.
La section Immobilier de FIRE.flow est l'une des plus complètes de l'application. Elle vous permet de déclarer chaque bien immobilier avec l'ensemble de ses paramètres : achat, financement, location, charges, fiscalité, et revente. FIRE.flow calcule ensuite automatiquement la rentabilité, le cashflow, le TRI (taux de rendement interne) et la comptabilité détaillée de chaque investissement.
La page de gestion des biens
La page Gestion des biens (menu Immobilier) affiche une vue d'ensemble de tous vos biens.
Les widgets de synthèse
Selon vos biens, jusqu'à quatre cartes résument vos revenus immobiliers par régime fiscal :
- Micro-foncier / Micro-BIC : revenus déclarés au régime simplifié
- Revenus fonciers : location nue au réel, Pinel, Jeambrun, SCI à l'IR
- BIC meublé : LMNP au réel, SARL de famille
- SCI à l'IS : dividendes distribués (si vous avez des biens en SCI à l'IS)
La chronologie
Un graphique en barres horizontales montre la durée de détention de chaque bien, de la date d'achat à la date de revente (si renseignée). Cela permet de visualiser d'un coup d'oeil votre historique d'investissements.
Le tableau des biens
Un tableau récapitule chaque bien avec : nom, date d'achat, date de revente, prix d'achat, taux de financement, rentabilité nette, type d'investissement, régime fiscal, statut (actif ou vendu) et revenu foncier déclaré.
Ajouter un bien
Cliquez sur "Nouveau bien" en haut de la page. Un nouveau bien est créé et vous êtes redirigé vers le formulaire d'achat.
Les 4 onglets d'un bien immobilier
Chaque bien est accessible dans le menu de gauche avec quatre sous-pages : Achat, Emprunts, Location (ou Charges) et Revente. Chaque sous-page se concentre sur un aspect de l'investissement.
Onglet Achat
C'est la page principale de configuration du bien.
Caractéristiques du bien :
- Nom du bien : un libellé pour l'identifier (ex : "T3 Bordeaux centre")
- Date d'achat : mois et année d'acquisition
- Type de bien : appartement, maison, parking ou immeuble
- Surface : en m² (utile pour le calcul des plafonds Jeambrun)
- Prix d'achat : le montant total de l'acquisition
Type d'investissement :
- Location : bien destiné à la mise en location
- Résidence principale : votre logement personnel (exonéré de plus-value à la revente, abattement de 30% pour l'IFI)
Régime fiscal (pour les biens locatifs) :
- Réel : déduction des charges réelles, possibilité d'amortissement selon le type de location
- Simplifié : abattement forfaitaire (30% en location nue, 50% en meublé)
- Aucun : pour la résidence principale
Type de location :
- Nu : location non meublée, revenus fonciers
- LMNP : location meublée non professionnelle, régime BIC avec amortissement
- Pinel : dispositif de réduction d'impôt (engagement de location, loyers plafonnés) — pour les investissements réalisés avant fin 2024
- Jeambrun : nouveau dispositif permettant l'amortissement en location nue, avec engagement de 9 ans et loyers plafonnés
Si vous choisissez Jeambrun, des champs supplémentaires apparaissent : catégorie de loyer (LLI, Loc2, Loc3), zone géographique, et option de réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente.
Option LLI (Logement Locatif Intermédiaire) : Un interrupteur permet d'activer le dispositif LLI, qui se superpose au régime fiscal choisi. Il offre une TVA réduite à 10% et un crédit de taxe foncière pendant 15 à 20 ans.
Autres frais :
- Frais d'agence
- Travaux : montant des travaux réalisés (amortissables en LMNP et Jeambrun)
- Frais de notaire
- Valeur du mobilier : pour les locations meublées (amortissement sur 7 ans)
- Apport personnel : le montant financé sans emprunt
Jauge de financement : une barre de progression en haut de la page indique si votre plan de financement (apport + emprunts) couvre bien le coût total du bien.
Détention : un sélecteur permet d'indiquer la répartition de propriété entre les deux personnes du foyer, et éventuellement de rattacher le bien à une entité juridique (SCI, SARL).
Onglet Emprunts
Cette page gère un ou plusieurs crédits immobiliers pour le bien.
Multi-emprunts : vous pouvez ajouter autant de crédits que nécessaire (crédit principal, prêt à taux zéro, prêt relais, etc.) via le bouton "+ Ajouter". Chaque emprunt a son propre onglet.
Champs par emprunt :
- Nom du crédit : libellé (ex : "Crédit principal", "PTZ")
- Montant : capital emprunté
- Banque : l'établissement prêteur
- Date de départ : début du remboursement du capital
- Durée : en mois
- Taux d'intérêt : taux annuel
- Assurance : exprimée en montant annuel ou en pourcentage
- Frais : frais de dossier et frais de garantie
Renégociation : FIRE.flow supporte la renégociation d'un prêt en cours — vous pouvez modifier le taux et la durée à une date donnée, le capital restant est recalculé automatiquement.
Analyses :
- Un pie chart montre la répartition du coût total du crédit (capital, intérêts, assurance, frais)
- Un graphique de la dette montre le capital restant dû dans le temps
- Un tableau d'amortissement détaille mois par mois : mensualité, capital remboursé, intérêts, assurance et capital restant
Onglet Location / Charges
Le contenu de cet onglet dépend du type d'investissement :
Pour un bien locatif, vous disposez de 8 éditeurs de données temporelles :
- Loyer (hors charges) : le montant mensuel du loyer nu
- Charges totales : charges de copropriété totales
- Charges récupérables : part des charges refacturée au locataire
- Taxe foncière : montant annuel
- Assurance habitation : assurance PNO annuelle
- Garantie loyers impayés : assurance GLI mensuelle
- Frais de gestion : frais de gestion locative mensuels
- Vacance locative : nombre de semaines de vacance par an
Chaque éditeur permet de modéliser l'évolution dans le temps : un loyer qui augmente, une taxe foncière qui évolue, une vacance locative qui varie selon les périodes.
Pour les biens en Jeambrun, une alerte vous prévient si le loyer saisi dépasse le plafond réglementaire pour votre zone et votre surface.
Pour une résidence principale, seuls les champs Charges totales, Taxe foncière et Assurance habitation sont affichés.
Onglet Revente
Cet onglet permet de modéliser une revente future du bien.
Un éditeur de données temporelles vous permet de projeter l'évolution de la valeur du bien dans le temps. Si vous renseignez une date de revente, FIRE.flow calcule automatiquement :
- La plus-value brute (prix de vente − prix d'achat corrigé)
- Les abattements pour durée de détention (IR et prélèvements sociaux)
- La réintégration des amortissements (pour le LMNP depuis 2025 et le Jeambrun si l'option est cochée)
- L'impôt sur la plus-value final
Les pages d'analyse
Au-delà des 4 onglets de saisie, trois pages d'analyse sont accessibles dans le menu Immobilier, dans la section Analyses & Pilotage :
Synthèse
Pour chaque bien, cette page affiche trois indicateurs clés :
- Rentabilité : ratio de rendement net
- TRI (Taux de Rendement Interne) : performance globale de l'investissement en tenant compte de tous les flux
- Cashflow : flux de trésorerie annuel net
Des graphiques détaillent la décomposition du profit et comparent la performance avec d'autres types d'investissement.
Comptabilité
Un tableau comptable année par année affiche pour chaque exercice : les loyers perçus, les intérêts d'emprunt, les charges déductibles, le revenu foncier déclaré, l'impôt, et le cashflow net.
Pour les biens en LMNP ou Jeambrun, des colonnes supplémentaires montrent l'amortissement annuel et l'amortissement reportable (le déficit non encore utilisé).
Des graphiques sous le tableau montrent l'évolution du cashflow et de la rentabilité dans le temps.
Emprunts (analyse globale)
Cette page consolide tous les emprunts de tous vos biens pour une vue d'ensemble : coût total des crédits, courbe d'amortissement cumulée, et tableau d'amortissement consolidé.
Impact sur le patrimoine
Vos biens immobiliers alimentent automatiquement :
- Le patrimoine net : valeur du bien − capital restant dû
- La répartition patrimoniale : catégorie "Immobilier"
- L'IFI : avec l'abattement de 30% sur la résidence principale
- Le taux d'endettement : les emprunts entrent dans le calcul
- Le cashflow : les loyers nets et les mensualités impactent la trésorerie future
- La fiscalité : les revenus fonciers ou BIC sont intégrés dans le calcul de l'impôt sur le revenu
Pour comprendre les différents régimes fiscaux immobiliers (nu, LMNP, Pinel, Jeambrun), consultez notre article de blog dédié à l'investissement locatif.
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